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房產百科：房屋買賣中常見的法律問題！ 保亭房子，保亭獨居特色的民族風情。也正是由于海南保亭獨一無二的氣候和環境，才吸引越來越多人來海南保亭買房。

房屋買賣中，尤其是保亭二手房買賣法律風險較大，無論是買賣雙方都應防范房屋買賣的法律風險，對房屋買賣中常見的法律問題要進行熟悉和了解，這樣才有利于規避風險，維護自身合法權益。下面小編就把房屋買賣中常見的法律問題進行解說，一起來看看吧。

一、未經在房屋內共同居住的其他成員同意，房屋所有權人對外簽訂的“保亭二手房”買賣合同，效力如何認定？

答：房屋權利人個人購買所得的房屋，配偶或其他親屬因婚姻或親屬關系形成了同住事實，房屋所有權人有義務保障其居住權益，但該權益的存在并不構成對房屋所有權人處分房屋的限制。因此，未經在房屋內共同居住的其他成員同意并不影響房屋所有權人對外簽訂的房屋買賣合同的效力。

二、“保亭二手房”買賣合同中，因房屋質量問題引發糾紛，出賣人應如何承擔房屋質量瑕疵擔保責任？

答：買賣合同的出賣人應就買賣標的物向買受人承擔質量瑕疵擔保責任。但由于“保亭二手房”買賣中的標的物一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現狀，買受人對房屋的瑕疵狀況也應有理性的判斷。因此，對于出賣人故意隱瞞房屋質量瑕疵的，應承擔賠償責任。

對于出賣人已如實告知瑕疵或買受人已明知瑕疵的，則出賣人不承擔責任。

對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非出賣人在裝璜、使用過程中所產生，而是房屋本身所固有的，若沒有證據證明出售一方對此是知曉的，出賣人不必承擔瑕疵擔保責任，但買受人可以以房屋所有人身份，依據因合同轉讓而取得的權利，向開發商主張保修責任或賠償責任。

三、當事人分別簽訂了幾份買賣合同，但約定的保亭房價不一致。現當事人對于房屋成交價格產生爭議，如何認定？

答：對于前后合同約定的保亭房價不一致這一情況，根據后合同優先于前合同的原則，原則上應以后訂立的合同為準。如一方當事人確有證據證明雙方為規避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的《房地產買賣合同》等合同中訂立虛假價格的，因該項變更非雙方變更保亭房價的真實意思，且具有非法目的，不應予以認定，仍應以前合同約定的成交價履行。

判斷時，除了由提出異議方承擔舉證責任外，還應結合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。此外，對于當事人確存在規避納稅、騙取貸款等行為的，可一并建議相關部門予以處理。

四、保亭二手房買賣中，當事人因戶口問題發生爭執，法院是否處理？

答：對于“保亭二手房”買賣中，當事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但事后因出賣人拒不遷出戶口而引發糾紛的，當事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經釋明后，當事人仍堅持主張遷移戶口的，應裁定不予受理或駁回起訴。

五、買賣合同成立后，出賣人未能自動履行產權過戶義務。對此，實踐中買受方既有主張確權的，也有要求出賣人履行產權過戶義務的，如何處理？

答：在買賣合同履行的過程中，雙方間存在的是債權債務關系，買受人只能依據合同約定，要求出賣人履行合同義務，包括按約將標的物的所有權移轉給買受人。買受人不能依據買賣合同而直接取得標的物的所有權，實踐中也可能由于出現法律上或者事實上不能履行等法定情形，而導致買受人不能實際取得標的物所有權的情況發生。

同時，確權之訴是對民事權利是否存在、如何歸屬等加以確認的，而如前述，在出賣人未自動履行所有權移轉義務前，買受人尚未取得標的物的所有權，其依據合同約定要求確認房屋所有權歸其所有，缺乏基礎。因此，對出賣人不履行產權過戶義務的，買受人不能直接要求確認房屋產權歸其所有，只能按合同約定要求出賣人履行產權過戶義務。

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